Dans une location, le loyer ne dit pas tout. Chaque mois s’y ajoutent des charges, et chaque année vient leur régularisation, moment de toutes les incompréhensions. Entretien de la chaudière, tonte de la pelouse, ascenseur, ordures ménagères : la loi du 6 juillet 1989 et un décret du 26 août 1987 fixent précisément ce qui peut être refacturé au locataire, et ce qui reste au propriétaire.
Le principe : une liste, et rien d’autre
Les charges récupérables sont exigibles sur justification, en contrepartie de trois choses : les services rendus liés à l’usage du logement et de l’immeuble, les dépenses d’entretien courant et de menues réparations sur les éléments d’usage commun, et les impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste précise figure dans le décret n° 87-713. Une dépense qui n’y figure pas ne peut pas être refacturée, même si le bail le prévoit, sauf accord collectif local conclu dans les conditions fixées par la loi.
La chaudière
Une chaudière de 4 à 400 kilowatts doit être entretenue chaque année. Lorsque le logement dispose d’une chaudière individuelle, cet entretien est fait à l’initiative de l’occupant, sauf si le bail en dispose autrement : c’est donc en principe au locataire de faire venir le chauffagiste et de payer la visite. Le remplacement d’une chaudière usée par le temps reste en revanche à la charge du propriétaire.
Avec un chauffage collectif, l’entretien est organisé par le propriétaire ou par le syndicat des copropriétaires. Les dépenses de chauffage et d’eau chaude collectifs, combustible ou énergie compris, font partie des charges récupérables, tout comme l’eau froide et chaude consommée dans l’immeuble.
Dans un immeuble dont les logements ont des installations individuelles, l’alimentation commune en combustible et l’entretien courant de ces installations, comme le réglage de l’eau chaude, le dépannage ou le contrôle des groupes de sécurité, figurent aussi dans la liste.
Le jardin et les espaces extérieurs
Dans une résidence, les dépenses d’entretien courant des espaces verts, des allées, des aires de stationnement et des aires de jeux sont récupérables : électricité, carburant, engrais, graines et fleurs, ainsi que le travail d’entretien lui-même. Pour une maison avec un jardin privatif, l’entretien courant revient directement au locataire : tondre la pelouse, entretenir les massifs et les allées, tailler les arbres et les arbustes.
L’ascenseur et les parties communes
L’électricité de l’ascenseur, son exploitation, son entretien courant et ses menues réparations sont récupérables, ainsi que les dépenses du contrat d’entretien qui portent sur les vérifications périodiques, le dépannage et le remplacement de petites pièces usées. Dans les parties communes, l’électricité, les produits d’entretien, l’entretien de la minuterie ou des tapis suivent la même logique. Les gros travaux de l’immeuble, eux, ne le sont jamais. La rubrique hygiène complète la liste : sacs pour les déchets, désinsectisation et désinfection, entretien des appareils de traitement des ordures.
Les taxes
Seules trois impositions figurent dans la liste : le droit de bail, la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage. La taxe foncière reste donc à la charge du propriétaire ; seule la part qui finance l’enlèvement des ordures ménagères, qui apparaît sur le même avis, peut être refacturée.
Provisions et régularisation
Les charges sont le plus souvent payées par provisions mensuelles, puis régularisées une fois par an. Un mois avant cette régularisation, le propriétaire communique au locataire le décompte par nature de charges et, dans un immeuble collectif, le mode de répartition entre les locataires. Les pièces justificatives restent ensuite à sa disposition pendant six mois. Si la régularisation n’a pas été faite avant la fin de l’année civile suivant celle de l’exigibilité des charges, le locataire peut demander à payer le rappel par douzième. Il peut aussi demander le récapitulatif des charges de son logement, que le propriétaire lui transmet par courrier ou par voie électronique. Le calcul et les pièces à réunir sont expliqués dans le calcul de la régularisation des charges.
Charges trop perçues : trois ans pour réclamer, une conciliation avant le juge
Une régularisation validée sur le papier n’est jamais définitive. Les actions portant sur les charges d’un bail d’habitation se prescrivent en principe par trois ans à compter de leur date d’exigibilité. Un locataire qui découvre, quittance en main, qu’une ligne figurait en dehors du décret du 26 août 1987 peut donc en réclamer le remboursement sur cette période, et le propriétaire qui laisse dormir un rappel trop longtemps perd le droit de le réclamer. Le compteur tourne séparément pour chaque échéance, pas au moment du départ.
Avant de songer au tribunal, la commission départementale de conciliation constitue l’étape la plus rapide. Sa saisine est gratuite, ouverte au locataire comme au propriétaire, et une tentative de règlement devant elle précède en général toute action devant le juge. Une lettre recommandée, accompagnée du décompte contesté et d’un chiffrage précis des sommes réclamées, suffit généralement à l’engager.
Le bon réflexe
Lire la liste avant de signer, puis conserver chaque facture d’entretien : côté propriétaire comme côté locataire, c’est la meilleure façon d’aborder la régularisation sans mauvaise surprise.